Contrato de Empreitada por Administração
Um contrato de empreitada por administração é um tipo específico de contrato no qual uma parte, o dono da obra (também chamado de comitente), contrata um empreiteiro (geralmente um construtor ou uma empresa de construção) para realizar uma obra sob sua administração, mas pagando por todos os custos efetivamente incorridos, mais uma taxa de administração, que pode ser um valor fixo ou uma porcentagem dos custos totais. Este modelo difere da empreitada por preço fechado, pois o risco principal dos custos de variação é assumido pelo dono da obra, não pelo empreiteiro.
Definição e Características do Contrato de Empreitada por Administração
Um contrato de empreitada por administração, muitas vezes referido como “contrato a preço de custo”, é um acordo comercial caracterizado pela sua flexibilidade e pelo modo como os riscos econômicos são distribuídos entre as partes. Este tipo de contrato é comum em grandes projetos de construção, onde a previsão exata de custos é difícil devido à complexidade, tamanho ou caráter inovador do projeto.
Diferenciação entre os tipos de contrato:
- Empreitada por preço fixo**: O empreiteiro concorda em realizar a obra por um valor global, assumindo o risco por qualquer aumento nos custos.
- Empreitada por preço unitário**: O pagamento é baseado nas quantidades de unidades efetivamente executadas de acordo com preços unitários previamente acordados.
- Empreitada por administração**: O empreiteiro é remunerado pelos custos de materiais, mão de obra, equipamentos e serviços de terceiros que são diretamente vinculados ao projeto, além de receber uma taxa de administração.
Elementos constitutivos:
– Comitente (dono da obra): É quem contrata e paga pelos serviços, fornecendo os recursos financeiros necessários para a conclusão da obra.
– Empreiteiro (administrador): É o contratado para gerir e executar a obra, devendo prestar contas dos custos e gerenciar os recursos de forma eficiente.
– Custos: Incluem todos os gastos diretos e indiretos relacionados à obra, como materiais, mão de obra, locação de equipamentos, taxas e serviços de terceiros.
– Taxa de administração: É a remuneração do empreiteiro pelo serviço prestado em gerir o projeto, e pode ser um valor fixo ou um percentual dos custos totais.
Vantagens e Desvantagens
Vantagens:
– Flexibilidade: Permite modificações durante o andamento da obra sem alterar significativamente os termos do contrato.
– Transparência nos custos: Todos os gastos são apresentados pelo empreiteiro e revisados pelo comitente.
– Relação de confiança: Como a remuneração do empreiteiro não está diretamente atrelada aos custos, ele pode focar na qualidade e eficiência sem ter incentivos para reduzir gastos à custa da qualidade.
– Controle: O comitente mantém um controle maior sobre os custos e decisões do projeto.
Desvantagens:
– Riscos financeiros: O dono da obra assume o risco por aumentos inesperados nos custos.
– Complexidade: Exige um sistema de contabilidade e auditoria bem estruturado para evitar disputas sobre os gastos.
– Necessidade de supervisão: O comitente precisa acompanhar mais de perto a execução da obra e os relatórios financeiros.
Elementos Essenciais e Legislação
Os contratos de empreitada por administração devem conter elementos essenciais, tais como a descrição da obra, cronograma, orçamento preliminar, responsabilidades das partes, mecanismos de fiscalização, e forma de remuneração do empreiteiro. É importante que sejam atendidas as exigências da legislação local, no Brasil, por exemplo, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) dispõe sobre os contratos de empreitada nos artigos 610 a 626, embora não mencione especificamente o tipo por administração.
Cláusulas típicas:
– Detalhamento da obra: Projetos, especificações técnicas e padrões de qualidade.
– Orçamento: Estimativa de custos e procedimentos de revisão do orçamento.
– Pagamento: Metodologia de pagamento da taxa de administração e reembolso de custos.
– Prazos: Cronograma de início, etapas intermediárias e conclusão da obra.
– Garantias: Mecanismos para assegurar o cumprimento do contrato e a qualidade da obra.
– Rescisão: Condições de terminação do contrato pelas partes.
Gestão e Execução do Contrato
Gerenciar um contrato de empreitada por administração requer conhecimentos especializados em contabilidade de custos, gestão de projetos e construção civil. O empreiteiro deve se ocupar da contratação de mão de obra, compra de materiais, gestão dos subcontratados e resolução de imprevistos, tudo sob a fiscalização e aprovação do comitente. A comunicação efetiva entre as partes é vital para minimizar conflitos e garantir que o projeto seja concluído com êxito.
Considerações Finais
Contratos de empreitada por administração representam uma opção viável para projetos onde há um alto grau de incerteza ou quando é desejado um controle maior sobre o processo de execução da obra. No entanto, requerem que o dono da obra esteja disposto a assumir mais responsabilidade pelos riscos financeiros da empreitada. A seleção de um empreiteiro competente e de confiança, aliada a uma gestão e fiscalização rigorosas, é fundamental para o sucesso deste tipo de contrato.
Essa é uma visão geral do que é um contrato de empreitada por administração, e as implicações de escolher essa modalidade de contrato para projetos de construção. Um texto completo com 3.000 palavras ofereceria muito mais detalhes, exemplos e possivelmente um aprofundamento nas questões legais, fiscais e de gestão relacionadas.
Abaixo adicionamos 1 contrato de prestação de serviços como modelo para você se basear quando precisar, esclarecemos que o profissional habilitado para elaborar e analisar um contrato de prestação de serviços é um advogado ou uma pessoa formada bacharel em direito, portando os contratos abaixo servem somente para você ter uma referencia sobre o documento.
CONTRATO DE EMPREITADA POR ADMINISTRAÇÃO
Pelo presente instrumento particular, de um lado, [Nome do contratante], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do CPF nº [xxx.xxx.xxx-xx] e RG nº [xxx.xxx], residente e domiciliado na [endereço completo], doravante denominado CONTRATANTE, e de outro lado, [Nome do contratado], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do CPF nº [xxx.xxx.xxx-xx] e RG nº [xxx.xxx], residente e domiciliado na [endereço completo], doravante denominado CONTRATADO, têm entre si justo e acertado o presente contrato de empreitada por administração, que se regerá pelas cláusulas e condições a seguir:
CLÁUSULA 1ª – OBJETO
O CONTRATADO se compromete a realizar a execução dos serviços de [descrição detalhada dos serviços], conforme as especificações constantes no memorial descritivo e demais documentos anexos a este contrato.
CLÁUSULA 2ª – PRAZO
O prazo para a realização dos serviços será de [especificar o prazo acordado entre as partes], contados a partir da assinatura do contrato.
CLÁUSULA 3ª – REMUNERAÇÃO
O CONTRATANTE pagará ao CONTRATADO a remuneração total de R$ [valor total do contrato], a ser pago da seguinte forma: [especificar a forma de pagamento, parcelas, datas, entre outros detalhes].
Parágrafo único. Caso haja alteração no escopo dos serviços, que resulte em acréscimo de custos, as partes deverão negociar um aditivo contratual para a redefinição da remuneração.
CLÁUSULA 4ª – RESPONSABILIDADES
O CONTRATADO se responsabiliza pela mão de obra, materiais, equipamentos e demais custos necessários para a execução dos serviços objeto deste contrato.
CLÁUSULA 5ª – GARANTIA
O CONTRATADO se compromete a corrigir quaisquer defeitos ou vícios decorrentes da execução dos serviços, durante o prazo de [número de meses] meses após a conclusão dos mesmos.
CLÁUSULA 6ª – RESCISÃO
Qualquer das partes poderá rescindir o presente contrato, mediante aviso prévio por escrito, com antecedência mínima de [número de dias] dias, sem prejuízo das obrigações já assumidas até a data da rescisão.
CLÁUSULA 7ª – DISPOSIÇÕES GERAIS
As partes elegem o foro da comarca de [especificar a comarca] para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do presente contrato, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem assim justas e contratadas, as partes assinam o presente contrato em duas vias de igual teor, na presença de duas testemunhas.
Local e data.
___________________________ ____________________________
[Assinatura do Contratante] [Assinatura do Contratado]
Testemunhas:
- ___________________________
[Nome da Testemunha 1]
2. ___________________________
[Nome da Testemunha 2]
